Για ξενοδοχεία, βίλες, ενοικιαζόμενα και tour operators
Κάθε απευθείας κράτηση είναι προμήθεια που κρατάτε
Φτιάχνουμε μηχανές κρατήσεων, διασυνδέσεις με channel manager και τα λειτουργικά εργαλεία πίσω τους - για ελληνικά ξενοδοχεία, χαρτοφυλάκια βιλών και tour operators που έχουν καταλάβει ότι τα OTA είναι πλέον η μεγαλύτερη μεμονωμένη γραμμή κόστους τους.
Ο υπολογιστής παρακάτω κάνει πραγματικές πράξεις με νούμερα που δίνετε εσείς. Τίποτα δεν στέλνεται κάπου, και θα σας πει πότε δεν αξίζει να φτιάξετε κάτι.
Με απλά λόγια
Τι είναι η μηχανή κρατήσεων, και τι διαφέρει από το channel manager;
Η μηχανή κρατήσεων (booking engine) είναι το κομμάτι στο δικό σας site όπου ο επισκέπτης διαλέγει ημερομηνίες και σας πληρώνει απευθείας - χωρίς προμήθεια, χωρίς μεσάζοντα, και με τα στοιχεία του επισκέπτη δικά σας. Το channel manager είναι το κομμάτι που κρατά διαθεσιμότητα και τιμές συγχρονισμένες στο Booking.com, το Expedia, το Airbnb και τα λοιπά, ώστε να μην πουλήσετε δύο φορές το ίδιο δωμάτιο. Το PMS είναι το back office πίσω από τα δύο: λίστα αφίξεων, πίνακας ορόφων, λογαριασμοί. Τα περισσότερα καταλύματα χρειάζονται και τα τρία, και το ακριβό λάθος είναι να αγοράσετε ένα προϊόν που κάνει το ένα καλά και τα άλλα δύο άσχημα. Μιλούν μεταξύ τους μέσω API, που σημαίνει ότι κρατάτε ό,τι δουλεύει και αλλάζετε ό,τι δεν δουλεύει.
Λέξεις που χρησιμοποιούνται ως συνώνυμα και δεν είναι
- OTA
- Online travel agency - Booking.com, Expedia, Airbnb. Σας φέρνουν ζήτηση που δεν θα φτάνατε αλλιώς και χρεώνουν 15–18% για αυτό, που γίνεται 25–30% μόλις μπείτε στα προγράμματα προβολής. Αξίζει να τα χρησιμοποιείτε. Δεν αξίζει να τα χρησιμοποιείτε για τον επισκέπτη που ήξερε ήδη το όνομά σας.
- Ισοτιμία τιμών (rate parity)
- Ο όρος στο συμβόλαιο με το OTA για το να μην τους υποτιμολογείτε στο δικό σας site. Αυτό που δεν καλύπτει είναι τι μπορείτε να προσθέσετε: δωρεάν μεταφορά, αργό checkout, πρωινό, καλύτερο δωμάτιο. Εκεί κερδίζεται στην πραγματικότητα η απευθείας κράτηση, και είναι θέμα λογισμικού.
- Απευθείας κράτηση
- Κράτηση που έγινε στο δικό σας site. Το περιθώριο είναι το προφανές, αλλά και τα δεδομένα - έναν απευθείας επισκέπτη μπορείτε να τον στείλετε email την επόμενη σεζόν χωρίς να ζητήσετε άδεια από πλατφόρμα.
- ΑΜΑ
- Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου από την ΑΑΔΕ που πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε καταχώριση βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από τις 20 Μαΐου 2026 ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 κάνει τον αριθμό καταχώρισης υποχρεωτικό σε όλη την ΕΕ και υποχρεώνει τις πλατφόρμες να τον ελέγχουν και να αποσύρουν ό,τι δεν περνά.
Τι κοστίζει πραγματικά η προμήθεια, και πότε αποπληρώνεται μια κατασκευή
Βάλτε τα δικά σας νούμερα. Υπολογίζει ετήσια έσοδα δωματίων, τι παίρνουν από αυτά τα OTA, και τι αξίζει η μετακίνηση ενός μέρους σε απευθείας κρατήσεις μετά τις χρεώσεις κάρτας - και μετά διαιρεί ένα κόστος κατασκευής μέσα σε αυτό για να σας δώσει αποπληρωμή σε μήνες. Αν η αποπληρωμή είναι κακή θα το πει, που είναι το αντίθετο από ό,τι κάνει ένας υπολογιστής προμηθευτή.
- Διανυκτερεύσεις που πουλήθηκαν
- 3.125
- Ετήσια έσοδα δωματίων
- 296.856 €
- Πληρωμένα στα OTA15,4% όλων των εσόδων δωματίων
- 45.716 €
- Έσοδα που πάνε σε απευθείας
- 41.560 €
- Προμήθεια που δεν πληρώνεται
- 9.143 €
- Μείον χρέωση κάρτας
- − 623 €
Καθαρό όφελος τον χρόνο
8.520 €
Η κατασκευή αποπληρώνεται σε
19,7 μήνες
Μέσα σε δύο σεζόν, που είναι το κατώφλι που θα χρησιμοποιούσαμε κι εμείς.
Πραγματικές πράξεις, στον browser σας, με νούμερα που ελέγχετε εσείς. Τίποτα δεν στέλνεται κάπου. Οι προεπιλογές είναι εύρη του κλάδου, όχι το κατάλυμά σας - αλλάξτε τις.
Γιατί ειδικά τα ελληνικά καταλύματα
Η αγορά είναι μεγάλη, η προμήθεια είναι το μεγαλύτερο ελεγχόμενο κόστος μέσα της, και ο ρυθμιστικός πάτος ανεβαίνει για όλους όσοι νοικιάζουν βραχυχρόνια.
- 25–30%
- πραγματική προμήθεια OTA όταν σωρεύονται τα προγράμματα προβολής, έναντι ονομαστικού 15–18% Πηγή: Cloudbeds, OTA commission rates 2026
- €12,5δισ.
- κύκλος εργασιών του ελληνικού ξενοδοχειακού κλάδου, +8,7%, σε περίπου 10.118 ξενοδοχεία και 450.000 δωμάτια Πηγή: Hospitality Net, Greek hospitality Q2 2026
- 20 Μαΐου 2026
- ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 κάνει υποχρεωτικό τον αριθμό καταχώρισης σε όλη την ΕΕ, με τις πλατφόρμες υπόχρεες να ελέγχουν και να αποσύρουν Πηγή: Hostaway, Greek short-term rental rules
Τι φτιάχνουμε στην πράξη
Δεν σας πουλάμε PMS. Υπάρχουν καλά και μάλλον έχετε ήδη ένα. Φτιάχνουμε τα κομμάτια που ένα έτοιμο προϊόν δεν μπορεί, και τα συνδέουμε με όσα κρατάτε.
Μηχανή κρατήσεων στο δικό σας site
Ημερομηνίες, διαθεσιμότητα, τιμές, extras, πληρωμή, επιβεβαίωση - στον δικό σας σχεδιασμό, στο δικό σας domain, στα ελληνικά και τα αγγλικά και σε ό,τι άλλο μιλά η αγορά σας. Δύο βημάτων, mobile-first, και γρήγορη, γιατί η εγκατάλειψη γίνεται στο τρίτο πάτημα και στο δεύτερο δευτερόλεπτο φόρτωσης.
- Next.js
- Stripe
- Viva Wallet
- Πολυνομισματικό
- EL + EN
Διασύνδεση με channel manager και PMS
Η μηχανή σας να μιλά στο channel manager που πληρώνετε ήδη, ώστε μια απευθείας κράτηση να κλείνει το δωμάτιο παντού σε δευτερόλεπτα και όχι στον επόμενο συγχρονισμό. Όπου ένα παλιό PMS δεν έχει αξιοποιήσιμο API, διαβάζουμε ό,τι έχει και λέμε καθαρά ότι είναι import, όχι διασύνδεση.
- Συγχρονισμός
- Πλάνα τιμών
- Webhooks
- Συμφωνίες
Κανόνες που ένα template δεν εκφράζει
Ελάχιστη διαμονή ανά σεζόν, κλειστά Σάββατα για άφιξη, εβδομαδιαία αλλαγή για βίλες, αντικατάσταση τύπου καταλύματος, λογική γκρουπ, προκαταβολές που αλλάζουν με τον χρόνο πριν την άφιξη. Εδώ αποτυγχάνουν οι έτοιμες μηχανές, και σχεδόν πάντα αυτός είναι ο λόγος που μας παίρνει κάποιος τηλέφωνο.
- Ελάχιστη διαμονή
- CTA/CTD
- Προκαταβολές
- Κανόνες τιμών
Βίλες, δωμάτια και χαρτοφυλάκια
Ένα back office πάνω από πολλά καταλύματα και ιδιοκτήτες: καταστάσεις ανά ιδιοκτήτη, πρόγραμμα καθαρισμού και αλλαγών, παράδοση κλειδιών, ΑΜΑ σε κάθε καταχώριση, και οι δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής που ακολουθούν κάθε κράτηση.
- Πολλαπλά καταλύματα
- Καταστάσεις
- ΑΜΑ
- Housekeeping
Με τι συνδέεται
Πολλά από αυτά τα τρέχετε ήδη. Η δουλειά είναι συνήθως να συνδεθούν, όχι να αντικατασταθούν.
- Channel managers
- WuBook, Octorate, SabeeApp, hoteliga, Cloudbeds - διαθεσιμότητα και τιμές και προς τις δύο κατευθύνσεις.
- OTA
- Booking.com, Expedia, Airbnb και Vrbo, μέσα από το channel manager σας και όχι γύρω από αυτό.
- Ελληνικές πληρωμές
- Viva Wallet, Stripe, Alpha e-Commerce, Πειραιώς και Εθνική, καθώς και IRIS για εγχώριους επισκέπτες.
- myDATA / ΑΑΔΕ
- Αποδείξεις και τιμολόγια που διαβιβάζονται σωστά, και δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής ανά κράτηση στο ΑΜΑ σας.
- Κλειδαριές και πρόσβαση
- Salto, Nuki, TTLock - κωδικοί που παράγονται στην επιβεβαίωση και λήγουν στο checkout.
- Email και μηνύματα
- Αλληλουχίες πριν την άφιξη, επιβεβαιώσεις σε Viber και WhatsApp, αιτήματα κριτικής χρονισμένα μετά το checkout.
Τι μετράμε
Ο υπολογιστής παραπάνω σας δίνει μια πρόβλεψη. Αυτά είναι τα τέσσερα νούμερα που σας λένε μετά αν ήταν σωστή.
- Μερίδα απευθείας διανυκτερεύσεων
- Πριν και μετά, ανά μήνα. Η εποχικότητα το κινεί περισσότερο από ό,τι φτιάχνουμε εμείς, οπότε ένα σκέτο πριν-μετά δεν αποδεικνύει τίποτα.
- Προμήθεια που δεν πληρώθηκε
- Απευθείας διανυκτερεύσεις επί το πραγματικό σας ποσοστό. Το μόνο νούμερο που πληρώνει την κατασκευή.
- Εγκατάλειψη ανά βήμα
- Πού στη ροή φεύγουν οι επισκέπτες. Συνήθως στις ημερομηνίες, και συνήθως γιατί η διαθεσιμότητα είπε όχι χωρίς να πει γιατί.
- Απούλητα κενά που αποφεύχθηκαν
- Πόσες φορές η μηχανή αρνήθηκε κράτηση για να προστατέψει μια μεγαλύτερη, και τι άξιζαν οι νύχτες που απορρίφθηκαν.
Reference builds
Πράγματα που φτιάξαμε μόνοι μας για να δείξουμε την προσέγγιση. Δεν είναι έργα πελατών - όπου ένα πραγματικό έργο μπορεί να δημοσιευτεί, το λέει, με όνομα πάνω του.
- Ξενοδοχεία
Η μηχανή κρατήσεων που ξέρει από Σάββατα
Reference build: ροή απευθείας κράτησης της οποίας η μηχανή διαθεσιμότητας εκφράζει τους κανόνες που ένα template δεν μπορεί - εποχικές ελάχιστες διαμονές, ημέρες αλλαγής, και άρνηση να δημιουργήσει απούλητο κενό.
Next.js · TypeScript · Postgres · Stripe · Viva Wallet
- Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Εξήντα καταλύματα, ένα Σάββατο αλλαγής
Reference build: το back office για διαχειριζόμενο χαρτοφυλάκιο βιλών - καταστάσεις ιδιοκτητών, εφοδιαστική αλλαγών, κωδικοί πρόσβασης και τα χαρτιά συμμόρφωσης που παράγει κάθε κράτηση.
Next.js · Postgres · Flutter · TTLock · myDATA
Ερωτήσεις που μας κάνουν για αυτό
- Πόσο κοστίζει μια μηχανή κρατήσεων;
- Δίνουμε προσφορά ανά κατάλυμα αντί για τιμοκατάλογο, γιατί ένα ξενοδοχείο δεμένο σε channel manager που πληρώνετε ήδη και ένα χαρτοφυλάκιο εξήντα βιλών δεν είναι το ίδιο έργο. Σταθερή είναι η δομή: μια εβδομάδα σχεδιασμού, τιμολογημένη χωριστά και δική σας, που καταλήγει σε γραπτό αντικείμενο και κλειδωμένη τιμή για τη φάση ένα. Φέρτε την προμήθεια της περασμένης σεζόν και τη μερίδα των κρατήσεων που ήρθε από OTA, και θα έχετε εύρος στην πρώτη κλήση. Οι χρεώσεις κάρτας πάνε πάντα στο gateway σας, ποτέ σε εμάς.
- Πόση είναι η προμήθεια του Booking.com στην Ελλάδα;
- Το ονομαστικό ποσοστό είναι συνήθως 15–18%, αλλά η πραγματική προμήθεια φτάνει 25–30% μόλις μπείτε στα προγράμματα προβολής και preferred partner που τα περισσότερα καταλύματα χρησιμοποιούν για να μείνουν ανταγωνιστικά. Αυτό είναι το νούμερο που συγκρίνετε με μια κατασκευή, όχι το ονομαστικό - και ο υπολογιστής σε αυτή τη σελίδα σας αφήνει να βάλετε το δικό σας.
- Θα σπάσει η ισοτιμία τιμών αν φτιάξω μηχανή κρατήσεων;
- Όχι, και δεν πρέπει να το επιχειρήσετε. Οι όροι ισοτιμίας περιορίζουν την τιμή που δημοσιεύετε, όχι τι περιλαμβάνετε μαζί της. Η απευθείας κράτηση κερδίζεται στη μεταφορά, στο αργό checkout, στο πρωινό, στην αναβάθμιση δωματίου και στην τιμή επαναλαμβανόμενου επισκέπτη - όλα λειτουργίες λογισμικού, και κανένα δεν παραβιάζει όρο ισοτιμίας.
- Να αλλάξουμε το PMS μας;
- Συνήθως όχι. Αν το PMS σας χειρίζεται αφίξεις, καθαριότητα και λογαριασμούς επαρκώς, η αντικατάστασή του είναι ακριβή και ριψοκίνδυνη χωρίς όφελος. Το κενό είναι σχεδόν πάντα η ροή κράτησης προς τον επισκέπτη και οι κανόνες πίσω της, που είναι αυτό που φτιάχνουμε και συνδέουμε. Αν το PMS σας πραγματικά δεν διασυνδέεται, θα το πούμε και θα σας δώσουμε το κόστος και των δύο δρόμων.
- Δουλεύετε με βίλες και βραχυχρόνιες μισθώσεις, όχι μόνο ξενοδοχεία;
- Ναι, και το πρόβλημα λογισμικού είναι αρκετά διαφορετικό για να αξίζει να ονομαστεί. Οι βίλες σημαίνουν ημέρες αλλαγής, επτάημερα ελάχιστα, καταστάσεις ιδιοκτητών, εφοδιαστική καθαρισμού και παράδοση κλειδιών - και, από τις 20 Μαΐου 2026, υποχρέωση καταχώρισης σε όλη την ΕΕ με τις πλατφόρμες υπόχρεες να την ελέγχουν. Μια ξενοδοχειακή μηχανή δεν χειρίζεται σχεδόν κανένα από αυτά καλά.
- Υποστηρίζει ελληνικούς τρόπους πληρωμής;
- Viva Wallet, Stripe, IRIS και τα gateways της Alpha, της Πειραιώς και της Εθνικής εμφανίζονται τακτικά, και δεν έχουμε προτίμηση πέρα από το πώς δείχνουν οι χρεώσεις και οι χρόνοι εκκαθάρισης. Προκαταβολές, υπόλοιπα πριν την άφιξη, και επιστροφές με τους δικούς σας κανόνες ακύρωσης είναι μέρος της κατασκευής.
- Πόσο παίρνει, και μπορεί να είναι έτοιμο για τη σεζόν;
- Μια μηχανή κρατήσεων είναι συνήθως έξι έως εννέα εβδομάδες από την πρώτη κλήση, που σημαίνει ότι μια κατασκευή που ξεκινά το φθινόπωρο είναι άνετα ζωντανή για την επόμενη σεζόν και μια που ξεκινά τον Απρίλιο δεν είναι. Η ελληνική πρώιμη κρατησιμότητα είναι πλέον αρκετά ισχυρή ώστε το να βγείτε αργά να κοστίζει πραγματικό μέρος της χρονιάς.
- Τι γίνεται με το myDATA και τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής;
- Αποδείξεις και τιμολόγια διαβιβάζονται στο myDATA ως μέρος της κατασκευής, και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις η δήλωση διαμονής κάθε κράτησης υποβάλλεται στο ΑΜΑ σας αντί να πληκτρολογηθεί αργότερα. Το λάθος εδώ είναι πρόστιμο, οπότε αντιμετωπίζεται ως λειτουργική απαίτηση και όχι ως πρόσθετο.
Φέρτε το νούμερο της προμήθειας
Η πιο χρήσιμη πρώτη κλήση ξεκινά από το τι σας κόστισαν πραγματικά τα OTA πέρσι και τι μερίδα των κρατήσεών σας ήρθε από αυτά. Σαράντα πέντε λεπτά, και θα φύγετε ξέροντας αν μια κατασκευή αποπληρώνεται και περίπου πόσο γρήγορα.
Ή γράψτε στο hello@appcrafters.gr.